Quel barème appliquer pour le calcul des droits de mutation en France ?

Les droits de mutation sont les droits d’enregistrement que facture l’Administration au moment d’une transaction. Ils recouvrent en principe deux grandes catégories qui se distinguent l’une de l’autre au sens des réglementations fiscales par l’existence ou non pour la transaction d’une contrepartie sous forme d’une somme d’argent fixée pour procéder à l’échange. S’il existe un prix à payer en échange du bien acquis on parle de mutation à titre onéreux. A défaut, c’est une mutation à titre gratuit. Les droits à payer répondent pour chaque catégorie à des barèmes propres. Ce sont donc des impôts que l’Etat collecte à l’occasion de l’opération concernée.

On parle souvent en les confondant ou sans savoir exactement ce qu’ils recouvrent de « droit de mutation » de « droits d’enregistrement ou même de frais notariés. Les mots ont pourtant de l’importance et chacun d’eux révèlent un contenu spécifique et nous devons faire attention à bien identifier les situations auxquelles ils font référence car il en découle des barèmes de facturations bien spécifiques. Ces droits correspondent aux nécessités d’enregistrement d’un changement de propriétaire d’un actif ou d’un patrimoine spécifique. Ils recouvrent les droits de donation, les droits de succession, les droits d’apports et les droits d’enregistrement des ventes immobilières. Ce sont des éléments significatifs des budgets des collectivités. Ils ont évolué dans le temps et font l’objet d’une attention particulière des collectivités locales notamment au moment de leur procédure budgétaire annuelle. 

Barême des droits de mutation à titre onéreux

Dans la pratique l’opération qui sous-tend le versement d’une contrepartie prix est dans l’immense majorité des cas une vente. On pourra cependant aussi supporter des droits d’enregistrement lorsqu’il s’agit d’effectuer un apport à une société ou un partage et lors de l’adjudication d’un bien.  

Petites explications d'ordre terminologique

Les droits de mutation à titre onéreux concernent les transactions à titre onéreux dont le sous-jacent est immobilier. On dit souvent qu’elles sont soumises aux frais de notaire. Mais si la vente d’un bien immobilier rend obligatoire l’intervention du notaire, les frais de notaire englobent outre les droits de mutation ou d’enregistrement, la rémunération propre du notaire et la refacturation de l’ensemble des charges que le notaire engage au titre de son intervention dans la transaction pour laquelle il est sollicité. La perception de droits de mutation peut aussi concerner les titres de sociétés et les ventes de fonds de commerce.  

Les droits de mutation sont en réalité des droits d’enregistrement de la transaction. C’est souvent par référence à la collectivité qui les facture qu’on évoque le terme de droits d’enregistrement. Ceux-ci se répartissent en réalité entre les différents niveaux de collectivité et une vente immobilière se voit ainsi appliquer successivement 3 niveaux de droits d’enregistrement pour la commune le département et l’Etat. 

En principe le paiement des droits s’effectue au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.  

Quel est le barème des droits d'enregistrement applicable aux cessions de fonds de commerce ?

Le taux s’élève à 3% jusqu’à un montant de cession de 200.000€ avec un abattement sur la fraction n’excédant pas 23.000€. En revanche en cas de valorisation supérieure à 200.000€ le taux applicable à la fraction supérieure à 200.000€ atteint 5%.  

Quel est le barème des droits d'enregistrement applicable aux ventes immobilières ?

Au moment de la signature de l’acte authentique officialisant la transaction, l’acquéreur paie chez le notaire le vendeur ainsi que les droits d’enregistrement calculés sur le prix de vente du bien immobilier. Le paiement intervient donc dans l’année de l’opération... 

 Attention cependant, dans le cadre d’une vente immobilière lorsqu’il s’agit d’une transaction sur un bien neuf, aucun droit n’est dû au titre de la mutation et le prix d’acquisition constitue donc un prix net au sens des règles fiscales. Mais pour bénéficier de l’exonération, il que le bien acquis soit neuf au sens de la réglementation c’est-à-dire qu’il vienne d’être construit. L’exonération ne bénéficie pas aux acheteurs d’actifs simplement rénovés quelque valeur ils puissent avoir.  

Taux de droit commun : en principe les ventes sont le plus souvent assujetties à un taux de 5,80%

Le niveau de 5.80% est calculé par somme des taux pratiqués par chacune des collectivités bénéficiaires de la façon suivante : 

C’est le notaire qui répartit les sommes entre les collectivités. 

Taux de droit réduit : 0.715%

Les mutations à titre onéreux concernant des immeubles font l’objet d’un traitement spécifique. 

Ce taux s’applique principalement à l’hypothèse de la vente d’un immeuble neuf soumis à la TVA étant entendu que les droits d’enregistrement s’ajoutent à la TVA payée ou à l’achat d’un immeuble avec engagement de le revendre dans les ans qui suivent. En cas de taux réduit, c’est également le notaire qui répartit entre les bénéficiaires chacune des parts des sommes collectées. 

Barême des droits de mutation à titre gratuit

Il faut préalablement distinguer le simple don qui n’est pas considéré par l’Administration comme une transaction soumise à taxation de la donation qui représente un acte fort pour le donateur. Celui-ci s’appauvrit significativement et l’Etat considère qu’une rémunération lui est due au titre de cette transaction dont il subit des conséquences ne serait-ce que parce qu’il en assure l’enregistrement et/ou la publicité. 

On parle ici du traitement fiscal des donations et des successions. C’est le Code Général des Impôts qui fixe le barème qui s’applique. Il convient de distinguer le lien et le degré de parenté existant avec le donateur et le bénéficiaire d’où des barèmes spécifiques à chacune des situations. 

En principe le paiement des droits intervient l’année même du décès sur la base de la déclaration faite au notaire et que les héritiers ou les bénéficiaires signent.  Le code général des impôts prévoit néanmoins que le paiement des droits de mutation sur les transmissions à titre gratuit (successions ou donations) d'entreprises peut être différé pendant cinq années à compter de la date d'exigibilité des droits et, à l’expiration de ce délai, et fractionné sur une période de dix années. 

Quel est le barème applicable aux opérations réalisées entre conjoints mariés ou pacsés ?

A la condition d’être effectivement mariés ou pacsés, les conjoints ou partenaires sont exonérés de tout droit à payer sur la succession reçue quelle que soit l’ampleur ou la part du patrimoine reçu. En revanche l’Administration est moins protectrice pour les donations et taxe celles qui sont faites à leur profit de façon croissante avec la valeur de la donation en définissant des niveaux de tranches avec un taux spécifique croissant. 

De 0 à 8.072€  : 5% 

De 8.072€ à 12.109€ : 10% 

De 12.109€ à 15.932€ : 15% 

De 15.932€ à 552.324€ : 20% 

De 552.324€ à 902.838€ : 30% 

De 902.838€ à 1.805.677€ : 40% 

Au-delà de 1.805.677€ : 45% 

Attention la situation du conjoint survivant est vérifiée par le notaire qui intervient pour collecter pour compte de l’Etat les droits générés par la transaction qui lui est présentée. En cas de succession, même si le défunt était déterminé à le faire et manifestait sa volonté de devenir avec son compagnon mari et femme ou partenaires de pacs, si le contrat n’est pas signé à la date du décès et enregistré à la mairie, le statut de conjoint ou de partenaire de pacs ne pourra pas être retenu et le survivant ne bénéficiera d’aucune exonération. C’est la Loi : même désigné comme unique bénéficiaire et même si le défunt et lui ont vécu en concubins pendant des décennies et partageaient les mêmes revenus, le compagnon désigné comme héritier sera considéré comme un étranger !!! Les statuts des héritiers légaux ou choisis doivent donc avoir été prévus et réfléchis de son vivant dès l’instant qu’on veut transmettre quelque chose ! La simple intention de se pacser ou de se rendre époux reste sans effet fiscal sur le traitement fiscal de la mutation à titre gratuit ! 

Quel est le barème applicable aux opérations réalisées entre parents et enfants vivants ?

Le taux qui sera appliqué à la transaction conduite est segmenté par tranches et dépend de la valeur de la transaction. Il commence à 5% pour la tranche la plus faible et augmente avec la valorisation pour atteindre 45% pour la tranche la plus élevée… Le droit français protège à l’évidence les bénéficiaires d’opération de faibles valorisations 

De 0 à 8.072€  : 5% 

De 8.072€ à 12.109€ : 10% 

De 12.109€ à 15.932€ : 15% 

De 15.932€ à 552.324€ : 20% 

De 552.324€ à 902.838€ : 30% 

De 902.838€ à 1.805.677€ : 40% 

Au-delà de 1.805.677€ : 45% 

Quel est le barème applicables aux opérations réalisées entre frères et soeurs ?

La situation des donations entre frères et sœurs est moins avantageuse et le fisc est donc plus gourmand. Il établit 2 tranches avec des taux appliqués de 35% pour la plus faible et 45% pour la plus élevée… 

De 0 à 24.430€ : 35% 

Au-delà de 24.430€  : 45% 

Quel est le barème applicables aux parents éloignés ?

La situation est évidemment et logiquement de moins en moins favorable quand le lien de proximité se distant. Les neveux et les nièces, les cousins oncles et tantes éloignées sont toujours moins favorisés par la Loi en France que le père, la mère et les enfants directs du défunt. Force est de constater que l’Etat est toujours le premier bénéficiaire des transactions entre parents éloignés ou étrangers fussent-ils les meilleurs amis du monde ! La rétention qu’il impose au titre des droits de mutation est supérieure à 50% quel que soit le montant de la donation ou de la succession. Il n’est plus ici question de tranches définies dans la transaction, le taux établi dépendant du seul degré de parenté de la façon suivante : 

Jusqu’au 4ème degré : 55% 

Au-delà du 4ème degré et tiers : 60%

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